При здійсненні покупки або продажу нерухомості завжди присутні ризики, а коли мова йде про придбання будинку з ділянкою – ризики подвоюються, оскільки мова йде про угоду з декількома нерухомими об’єктами. На кожен об’єкт реєструється окреме право, а це означає, що для ділянки землі та для будинку повинні бути окремі пакети документів. При прийнятті рішення покупцеві варто проявити обережність, оскільки угода може обернутися втратою права власності на придбану нерухомість. Щоб цього не трапилося варто розглянути покроковий порядок дій.
Оцінка нерухомості
Продавець може самостійно правильно встановити ціну, орієнтуючись на вартість аналогічної нерухомості, виставленої на продаж. Інформацію такого роду можна без зусиль знайти, маючи доступ до мережі Інтернет. Більш витратний варіант – звернутися до професійного оцінювача: в цьому випадку власник будинку або отримає офіційний документ – звіт про оцінку, який включає не тільки характеристики об’єкта, а й аналіз ринку. При оцінці ринкової вартості будинку з ділянкою враховують такі чинники, як:
- місцезнаходження: розвиненість інфраструктури в районі, транспортна доступність, екологічна обстановка, прилеглі об’єкти;
- площа будинку та площа земельної ділянки;
- матеріал, з якого побудований будинок;
- наявність або відсутність комунікацій;
- рік будівництва;
- стан будинку;
- внутрішні поліпшення;
- наявність інших об’єктів на ділянці;
- якість землі.
Природно перед тим як почати вивчення житлоплощі потрібно зробити вибір будинку на сайті DOM.RIA використовуючи перевірені оголошення. Програма перевірених квартир доступна всім українцям та має на увазі виїзд фахівця сайту на об’єкт з метою його вивчення та фіксації стану камерою панорамного типу. DOM.RIA №1 в сфері нерухомості серед українських сайтів що доводять відгуки тисяч клієнтів.
Аналіз правовстановлюючих документів
Аналіз правовстановлюючих документів проводиться з метою встановлення правомірності, володіння, користування та розпорядження власниками. Для скорочення термінів продажу та спрощення процедури реєстрації переходу прав бажано наявність у продавця всіх документів, що засвідчують право власності. Якщо ділянка не зареєстрована в кадастровій палаті або будинок є самовільною спорудою – бажано пройти процедуру реєстрації. Це значно спростить продаж нерухомості, до того ж відсутність таких документів, як правило, негативно позначається на вартості нерухомості.
Засвідчуваним право розпоряджатися будинком документом є свідоцтво про право власності. Цей документ може бути відсутнім: наприклад, право власності перейшло до його справжньому власнику до створення системи держреєстрації. Якщо право не було зареєстровано, продавець може звернутися до Реєстратора з правовстановлюючими документами:
- купча, договір дарування або міни, які пройшли держреєстрацію;
- при придбанні нерухомого майна за договором дарування необхідна довідка про сплату відповідного податку;
- якщо нерухомість перейшла у спадок, крім свідоцтва про право на спадщину, також потрібна сплата встановлених податків;
- якщо будинок був побудований: договір про надання ділянки для цілей будівництва будинку на праві приватної власності або договір про право забудови та реєстраційне посвідчення.
Оскільки, в першу чергу, покупець зацікавлений в перевірці чистоти угоди та відсутність обтяжень на нерухомість, до прийняття рішення про придбання нерухомого майна необхідно запросити виписку з ЕГРП.
Складання основного договору та передача грошей
Договір купівлі-продажу житлового будинку або його частини з ділянкою оформлюється в письмовому вигляді та повинен бути підписаний зацікавленими сторонами. За бажанням, договір може бути завірений у нотаріуса, але це не є обов’язковою умовою. Документ повинен містити:
- Найменування договору.
- Дата та місце його укладення.
- Предмет договору, повний список об’єктів відчужуваного майна.
- Ідентифікаційні ознаки кожного відчужуваного об’єкта: місце розташування, призначення, інвентаризаційний номер, площа, інформація про реєстрацію права в ЕГРП.
- Ціна договору. Сума вказується загальна, а також окремо по кожному об’єкту нерухомості.
- Додаткові умови: час вступу в право власності, гарантії, порядок оплати витрат, обумовлених здійсненням операції.
Фактичну передачу нерухомості рекомендується оформити окремим передавальним актом на майно, однак прийнятною буде вказівка в тексті договору, що сама угода є актом прийому-передачі та підтверджує факт передачі майна.
По завершенні процедури передачі готівкових коштів для покупця за доцільне буде вимагати від продавця розписку в отриманні грошових коштів у повному обсязі. Після розрахунку сторонами підписується договір та акт прийому-передачі майна.
